A manutenção predial é essencial para garantir a segurança, funcionalidade e durabilidade das edificações ao longo do tempo. Segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a manutenção predial consiste em um conjunto de atividades técnicas e administrativas que visam preservar ou restabeleceras condições de funcionamento e segurança das edificações.

Existem, basicamente três formas de realizar a manutenção predial. A manutenção preventiva, a corretiva e a preditiva, para diferenciá-las, segue a explicação da função de cada uma.

A manutenção preventiva é um conjunto de ações planejadas e sistemáticas realizadas com o objetivo de evitar falhas e garantir o bom funcionamento de equipamentos, máquinas ou sistemas prediais. Essas ações são executadas de forma periódica, baseando-se em um cronograma preestabelecido ou em condições específicas de uso. O propósito é prevenir a ocorrência de problemas antes que eles possam afetar a operação normal, aumentando a confiabilidade, a vida útil e a eficiência dos ativos.

Já a manutenção corretiva, envolve a correção de falhas ou problemas que já ocorreram em um equipamento ou sistema predial. Ela ocorre após a identificação de uma anomalia ou defeito, com o objetivo de restaurar o funcionamento normal. A manutenção corretiva pode ser dividida em dois tipos: corretiva planejada, que é realizada de forma programada após a identificação de um problema, e corretiva não planejada, que é uma resposta imediata a uma falha inesperada.

No caso da manutenção preditiva, ela é baseada na monitorização e análise contínua do estado de um equipamento ou sistema predial, utilizando técnicas e tecnologias de medição e inspeção. O objetivo é prever possíveis falhas e realizar intervenções apenas quando necessário, maximizando o tempo de operação eficiente dos ativos e reduzindo os custos associados à manutenção. Essa abordagem permite agir antes que ocorram danos graves, proporcionando uma gestão mais eficaz dos recursos e minimizando o tempo de inatividade não planejado.

Em vista disso, a falta de manutenção predial pode resultar em diversos problemas, incluindo danos estruturais significativos. A ausência de inspeções regulares e reparos adequados pode levar inclusive ao comprometimento da estrutura do edifício, aumentando os riscos de acidentes e comprometendo a segurança dos ocupantes.

Importante frisar, que o sistema edifício e os seus subsistemas estão sujeitos a um desgaste natural devido a fatores como o envelhecimento, a exposição às intempéries, a ação da poluição e o uso cotidiano. Esses fatores resultam na deterioração de elementos e componentes da edificação. Sem manutenção adequada, esses danos podem se agravar, comprometendo a estabilidade da estrutura.

Um dos piores cenários, é a corrosão das barras de aço no interior do concreto armado ou dos perfis das estruturas metálicas. A manutenção predial, pode incluir soluções para ajudar na resolução dos principais problemas, como barrar o processo de corrosão, promover a estanqueidade dos elementos e promover uma drenagem adequada das águas para evitar a corrosão e danos associados.

Em alguns casos, a manutenção predial corretiva pode envolver a realização de reforço estrutural. Isso é necessário quando a estrutura original não atende mais às demandas de carga ou quando danos significativos foram identificados. O reforço pode envolver a adição de elementos estruturais, o reparo de fissuras ou a substituição de componentes desgastados.

No Brasil, a legislação e as normas técnicas estabelecem diretrizes e requisitos específicos para a manutenção predial. De acordo com a Lei de Inspeção Predial nº 13.528, é obrigatória a realização de vistorias técnicas periódicas em edifícios, a fim de verificar as condições de segurança e estabilidade das construções. Além disso, as normas da ABNT, como a NBR 5674, estabelecem diretrizes para a gestão e execução de planos de manutenção, seu plano de manutenção envolve:

  • Inspeção Regular: Realizar inspeções periódicas para identificar problemas e avaliar as condições da edificação;
  • Manutenção Preventiva: Implementar ações programadas para prevenir danos e desgaste prematuro;
  • Manutenção Corretiva: Realizar reparos quando problemas são identificados;
  • Priorização de Atividades: Definir prioridades para a manutenção com base na gravidade e no impacto dos problemas;
  • Documentação: Manter registros detalhados de todas as atividades de manutenção;
  • Equipe Qualificada: Contar com pessoal qualificado para realizar a manutenção;
  • Gestão Sustentável: Adotar práticas sustentáveis na manutenção, visando a eficiência energética e a preservação do meio ambiente;
  • Atenção a Normas e Regulamentos: Cumprir a legislação e as normas técnicas relacionadas à manutenção predial.

O plano da NBR 5674 visa garantir a segurança, durabilidade e eficiência das edificações ao estabelecer um processo estruturado de manutenção.

A Lei de Inspeção Predial nº 13.528, também conhecida como Lei da Inspeção Predial, é uma legislação brasileira que estabelece a obrigatoriedade da realização de vistorias técnicas periódicas em edifícios. Essas vistorias têm como objetivo avaliar as condições de segurança, estabilidade e conservação das construções, visando a prevenção de acidentes e a garantia do bem-estar dos ocupantes. Os principais pontos da Lei de Inspeção Predial incluem:

  1. Obrigatoriedade: A lei torna obrigatória a realização de inspeções prediais em edifício sem intervalos regulares, com a frequência definida pela legislação municipal ou estadual;
  2. Responsabilidades: Estabelece a responsabilidade do proprietário ou responsável pelo edifício em contratar profissionais habilitados para realizar as vistorias técnicas;
  3. Relatórios Técnicos: Após a inspeção, é necessário elaborar um relatório técnico detalhado, descrevendo as condições do edifício, identificando problemas e sugerindo medidas corretivas;
  4. Manutenção e Reformas: Com base nas recomendações do relatório, o proprietário deve realizar a manutenção ou reformas necessárias para garantir a segurança e a durabilidade do edifício;
  5. Fiscalização: As autoridades municipais são responsáveis por fiscalizar o cumprimento da lei e podem aplicar sanções em caso de descumprimento.

As inspeções prediais envolvem muita responsabilidade técnica do engenheiro ou arquiteto, pois exigem alta capacidade investigativa e experiencia do profissional.

Dentre diversos pontos investigativos da inspeção predial, pode-se destacar quatro fundamentais para o processo de diagnóstico da estrutura de uma edificação. Primeiramente, pode-se destacar, sobre a necessidade fundamental do levantamento das documentações técnicas e intervenções históricas da estrutura. Com nestas informações iniciais, pode-se iniciar a execução da inspeção visual, para avaliação do estado atual da estrutura.

Quando se trata de inspeção em estruturas, a avaliação com base visual, pode se tornar um diagnóstico leviano, pois não há parâmetros quantitativos para detecção de falhas ativas, ou então, para avaliar a gravidade da manifestação patológica presente. Portanto, o monitoramento da estrutura e a aplicação de ensaios de engenharia (principalmente os de caráter não destrutivos), se tornam essenciais para uma avaliação mais precisa do diagnóstico das estruturas.

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Figura 1: Etapas para a inspeção em estruturas de uma edificação.

Existem outras normas, leis e instruções análogas sobre o assunto, como a NBR 16280, que trata da gestão de reformas em edificações, estabelecendo procedimentos e responsabilidades. O Código de Obras e Edificações do Município, que prevê regulamentações relacionadas à manutenção predial, inspeções e reformas. O Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações Públicas, que orientam a manutenção de edificações públicas, visando a eficiência e a durabilidade das construções. As Normas Regulamentadoras (NRs), que podem conter requisitos relacionados à segurança em edificações e, indiretamente, à manutenção predial. Além, é claro de diversas outras NBRs, que tratam individualmente de cada sistema, subsistema, elemento e componente de uma edificação.

Portanto, torna-se importante consultar as normas e regulamentos específicos de cada localidade, uma vez que as exigências podem variar de acordo com o estado ou município. Além disso, essas referências governamentais são essenciais para garantir a conformidade legal e a segurança das edificações no Brasil.

E por último, salienta-se que um plano de manutenção predial eficiente requer um planejamento detalhado e a execução de ações preventivas, corretivas e preditivas de forma regular. A implementação de um programa de manutenção bem estruturado envolve a definição de responsabilidades, a priorização de atividades, o uso de tecnologias adequadas e a adoção de práticas sustentáveis.